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办理房产过户手续全攻略
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作者:房博士律师团  来源:基层法官微信公众号  阅读:

    【房产过户方式总共分为三种】

    ①继承方式 200元公证费、280元登记费,总计480

    ②赠与方式 1050元公证费(交易金额的千分之三)280元登记费、契税10500,总计11830

    ③买卖方式 房子买入超过5年后卖出无营业税、契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80,总计24000

    【最划算的方式:亲人之间的过户】

    如果是父母子女之间的过户,需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税,继承的成本最低。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产。即便是兄弟姐妹(旁系血亲),也不能采用继承的方式。办理赠与,除需缴纳280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。

    在实际操作中这种过户方式的人比较少,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户。如果财产所有人生前没有留下遗嘱(遗嘱继承),就由法律界定(法定继承);如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行;如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。

    【房产若缴营业税赠与较划算】

    目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。

    计算:如果是一套价值90平方米,原发票价40,价值50万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。两种交费的差别是:

    赠与方式:280元登记费、1.5万元契税(3%)(二套购房)1500元公证费(千分之3至千分之四公证费),总计交费16780元。

    买卖方式:80元登记费、1.5万元契税(3%)(二套购房)2.75万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税(50-40)*20%=20000万元、540元交易费,总计交费63120元。

    但是房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

    【首次购房5年以上费用最低】

    实际生活中,房屋过户的买卖方式是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。

从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。

    当然占大头的依旧是税费,“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5,要上营业税。”

    【不同类型房产交易的税收标准】

    继承的房产交易时:

    五年内契税:建面小于901%,建面90-140米以上1.5%,二套3%

    营业税:5.55%个税:1%手续费:建面*6工本费:80元公证费:2%夫妻1%

    五年外契税:建面小于901%建面90-140米以上1.5%,二套3%

    营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55%个税:二套及以上1%手续费:建面*6工       

    本费:80元公证费:2%夫妻1%

    赠予房产交易时(直系亲属):

    五年内契税:建面小于901%;建面90-140米以上1.5%,二套3%

    营业税:5.55%个人所得税:1%手续费:建面*6工本费:80元公证费:2%

    五年外契税:建面小于901%建面90-140米以上1.5%,二套3%

    营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55%个人所得税:二套及以上1%手续费:建面*6工本费:80元公证费:2%

    备注:夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准,产权以购房日期为准。

    私产普通住宅(建面小于144):

    五年内契税:建面小于901%;建面90-140米以下1.5%,二套3%

    营业税:评估价*5.55%个人所得税:1%手续费:建面*6工本费:80元。

    五年外契税:建面小于901%;建面90-140米以下1.5%,二套3%


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