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二手房客户跳单 经纪方如何应对
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中介公司面对买卖双方,但是中介公司的中介费主要来自买方,所以买方违约不买,中介公司会比较紧张。

中介公司一旦组织买卖双方签订《房屋买卖合同》,即便是任何一方违约导致买卖合同未能履行,亦或买卖双方抛开中介公司私下交易,此等情况下,中介公司维权并无太多困难。那么,如在客户(即买房人)到中介公司咨询之后,中介公司也带领其看楼,并与业主(及卖房人)进行了初步洽谈之后,《房屋买卖合同》签订之前,客户不再与中介公司经纪人员联络,转而与业主私下交易(跳单),中介公司是否有权追究跳单者的法律责任?回答是肯定的,问题在于,中介公司如何做才能够让维权工作更有效。 

按照现行法律和司法实践,人民法院处理此类案件的基础条件有几个。

一、居间方有证据证明已经为客户提供了服务 

最有力的证据当属中介公司与客户签署《中介服务协议》,或者看楼纸之类的能够证明中介公司提供咨询、看楼服务的书面文件。《中介服务协议》等书面文件具有居间合同性质,只要该协议是双方的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方就均应切实履行。协议中约定了房屋买卖居间合同中常见的禁止“跳单”条款,本意就是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,而且该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,依法属于有效条款。 

二、客户确实存在脱离中介公司,私自与业主签订房屋买卖合同,构成“跳单”的行为

客户在看楼之后,无论以何种途径与业主联系或以任何方式脱离中介公司与业主签订有关协议,只要客户脱离中介公司私自与业主签订的房屋买卖合同并进行交易,就构成“跳单”。  

三、《中介服务协议》等书面文件应该约定中介服务费以及违约责任

约定中介费的标准,是为了向客户追讨中介费损失的时候有章可循。其法律依据是,客户“跳单”违约导致中介公司无法在协议履行后获得中介服务费,根据《合同法》第一百一十三条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,客户应赔偿原告中介服务费损失。 

综上所述,在认定客户违约这一问题上,法院通常还是比较谨慎的。所以,大多数法官更倾向于:认定客户承担责任,必须以中介公司提供证据证明自己提供了中介服务为前提条件。但只要《中介服务协议》等书面文件上只要有表明中介公司提供了相应的中介服务,则及时在诉讼中客户主张其与业主签订房屋买卖合同未利用中介公司提供的房源信息及机会等中介服务,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”客户应对其主张的事实承担举证责任,如果没有提供证据,依法应承担举证不能的法律后果。

    房博士律师认为,作为居间方,中介公司在为客户提供居间服务之前,就应当与客户订立书面的服务协议,就双方权利义务进行初步约定。出现客户“跳单”的情况下,及时保全证据,证明自己提供服务的情况以及客户与业主私自成交的事实,是日后维权成功的关键所在。


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